Ev Sahibi, Sözleşme Bitmeden Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
öncelikle belirteyim, hukukçu değilim. ancak hem ben, hem de tanıdıklarım vs. yaşadığı olayları referans alarak aşağıdaki yazıyı derledim. hukuksal açıdan daha farklı yönleri olabilir, burada tamamen anlattığım şeyler sıradan bir vatandaşın başından geçen olayları içerir. dolayısıyla buna göre değerlendirin.
1. ev sahibi kiracıya sözleşme bitmeden çık derse
kiracının içi rahat olsun. eğer kirasını vaktinde ödüyorsa sözleşme bitmeden çıkması mümkün değildir. daha da seksisi, eğer sözleşmeyi feshetmek isteyen bir ihtarname çekilmezse, sözleşme tarihi geldiği zaman otomatikman bir yıl uzamaktadır. dolayısıyla ev sahibi eğer evden çık diyorsa, 3 ay önceden ihtarname çekmek zorundadır. (sözleşme bitiminden 3 ay önce veya o tarih geçmişse bir sonraki 6. aydan 3 ay önce ihtarname çekilmesi gerekir.)
bu nispeten avantajlı durumun bozulduğu tek bir husus var; o da kiracı aynı evde 10 yıldır oturuyorsa ev sahibi çıkartabiliyor direkt (sözleşme zamanı bittiğinde). bunun detayları biraz daha farklı. benim bildiğim ihtarname çekmek zorunda değil ama bakın bu konudan tam emin değilim. çünkü bunu yaşamadım.
2. ev sahibi sözleşme bittiği gün kiracıya çık derse
üstte belirttiğim gibi, ev sahibi size ihtarname çekmediği sürece yapılan 1 yıllık kontratlar, süresi bitince resmi bir durum olmadığı için otomatikman 1 sene daha uzuyor. ve de bu, kiracıyı 1 sene daha çıkartamayacağınız anlamına geliyor.
3. ev sahibinin gerekçeleri
ev sahibi kiracıya çık derse bile haklı gerekçeleri olmak zorundadır. bu gerekçeler mesela;
a. ev sahibinin oğlu veya kızı, 18 yaşından büyük olduğu için (reşit) istediği takdirde o eve yerleşebilir. bu geçerli bir mazerettir. (böyle kazanılan dava var, emsali var.)
ek bilgi: bu kişilerin dışında, annesi, babası, eşi ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu tüm kişiler için konut ihtiyacı olması halinde kanunda yazılı sürelere uyarak çıkarabilirmiş.
b. ev sahibi de geçici bir süreliğine başka yerde kirada oturuyor ve kendi evine çıkmak istiyorsa, bu da geçerli bir mazerettir. (böyle kazanılan dava var, emsali var.)
c. kiracı kirayı aksatıyorsa, sözleşme bitmesi durumu aranmaz. (bütün avukat arkadaşlarımın dediği, mahkeme çok hızlı karar verir.)
d. kiracı kirayı eksik yatırıyorsa, sözleşme bitmesi durumu aranmaz. (bütün avukat arkadaşlarımın dediği, mahkeme çok hızlı karar verir.)
...
bunun dışındaki durumları bilmiyorum, ama genellikle bu 4'ü üzerinden dönüyor mevzular. kiracıyla alakalı komşuların şikayeti durumlarını geçiyorum, çünkü böyle bir tecrübe yaşamadım. polis tutanaklarıyla vs. sözleşme içerisinde bile olsa çıkartma durumu olabilir. ama bilmiyorum.
bu konular haricinde uyarmam gereken bir şey var: diyelim ki siz ev sahibisiniz ve kiracıya 3 sene önce evinizi kiraladınız. ancak baktınız ki sizin kiraya verdiğiniz bedel bu 3 sene sonunda çevredeki ev kiralarının artmasıyla birlikte kuş kadar kaldı, kendinizi enayi hissettiniz. sözleşme yaptığınız kiracıya "evin bedeli 1000 tl'den 2000 tl oldu, ya ödersin ya gidersin" diyemezsiniz, çünkü sözleşme yaptınız ve üfe'ye göre yaptığınızı belirttiniz. kiracınız "nah öderim" der, üfe hesabını yapar ve size gereken zam neyse o kadarını öder.
siz bunun için dava açacağım derseniz, açacağınız dava tahliye değil, farklı bir dava konusudur. bu davaya istinaden evinizin değeri için mahkeme tarafından atanan kişiler gelir, gerekli görürse kira arttırım talebinizi onaylar. (rayici belirleme davası mı, öyle bir şey ismi)
ek bilgi: kira bedelinin yükseltilmesi ve tespiti konusunda da ilk 5 yıl boyunca üfe geçerli, bu sürede tespit için dava açsanız dahi reddedilir. 5 yıldan sonraki süreçte ise dediğiniz gibi dava açarsanız mahkeme gerekli artışı tespit ediyor.
ancak, eğer kiracıyı çıkarma sebebiniz buysa, işiniz zor. unutmayın, anlaşmayı yapan sizsiniz, kiracınız anlaşmaya harfiyen uyuyor ve siz daha fazla para verilmesi için anlaşmanıza uymayan taraf oluyorsunuz. zira kiracı taraf "beni çıkartmasının sebebi para, ama bakın anlaşma var" diye savunuyor kendisini, ve de bu tahliye davasından çıkıyor. çünkü esasında siz kiracıyı çıkartmak değil, kirayı arttırmak istiyorsunuz. (ilk 5 yıl için geçerli.)
4. mahkeme süreleri
diyelim ki siz ev sahibisiniz, yukarıda saydığım geçerli bir sebebiniz var ve kiracıyı evden çıkartmak istiyorsunuz. 3 ay önce ihtarnameyi çektiniz, kiracı umursamadı, sözleşmenin bittiği (yani otomatikman yenilendiği gün) kirayı güncel üfe oranına falan göre yatırmaya devam etti. sizin yapacağınız şey (bunlar eğer tabii ki anlaşamıyorsanız geçerli şeyler) mahkemeye vermektir. ancak unutmayın ki, bunu sözleşme yenilenmesinden itibaren 1 ay içerisinde yapmanız gereklidir. mahkemeye vermezseniz, sözleşme otomatikman uzar.
mahkemeye verdiğiniz zaman ne kadar haklı sebebiniz olursa olsun en az 2 celse sürecek bir sürece hazırlıklı olun (not: bunlar yukardaki 3. ve 4. maddeyi kapsamayan uzunluktur, 3. ve 4. madde durumu varsa çok daha hızlı sonuçlanır). bu da yaklaşık 5 ay demek oluyor. daha sonrasında da kiracı arkadaş gıcıklığına kararı temyize götürebilir. bu da süreci 2-3 ay daha uzatır.
yani muhteşem hukukumuzun sıçtığının göstergesidir bu. çünkü geçerli sebebin olmasına rağmen 8 ay daha kiracı oturabiliyor. ve de buna ait herhangi bir yaptırım yok.
kiracıyla anlaşma yoluna gitmek en iyisi. ancak unutmayın ki kiracı kaybettiğinde avukatına verdiği para haricinde mahkeme parasını da ödüyor ve size kira vermeye de devam ediyor. ayrıca sizin avukatınıza da bir miktar para ödüyor (tecrübeyle sabit). ayrıca eğer ev sahibinin gerekçesi çok sağlamsa, mahkemeyi oyalıyor bahanesiyle ev sahibinin avukatına verdiği parayı da kiracı ödeyebiliyor (emsal kararlar var, ama bizim başımıza gelmedi).
işi eğer temyize götürürse ve oradan çıkması imkansız ise, hem kendi avukatına, hem sizin avukatınıza, hem de haksız çıkacağından dolayı saçma sapan bir miktar para daha ödüyor (tecrübeyle sabit, son anda temyize gitmekten vazgeçti).
yani kiracı 8 ay evden çıkmıyor, ama inanın herkes kaybediyor. dolayısıyla bu gibi durumlarda anlaşma yoluna gitmek en iyisidir. kazanan sadece avukat oluyor :)