Ev Sahipleri ve Kiracıları Karşı Karşıya Getiren Tahliye Davası Hakkında Merak Edilenler
hakkında birçok efsane olduğundan dolayı hem kiracıları hem mal sahiplerini korkutan bir dava türü tahliye davası. amme hizmeti olarak bir avukatın ağzından şehir efsanelerini yanıtlayalım.
yazının bundan sonrası 3 kısımdan oluşuyor:
a) ev sahipleri
b) kiracılar
c) kira davası ne zaman açılır bölümü.
en heyecanlısı c. maalesef vatandaş avukata hep zannettiğinden geç geliyor ve bir sene daha beklemek zorunda kalıyor dava açmak için.
a) ev sahipleri için
1) kira sözleşmesi bir yıllıktı, bitti. kiracımı çıkartabilir miyim?
hayır efendim çıkartamazsınız. kira sözleşmelerinde bir yıl yazsa da kira sözleşmesi 12. yıla kadar kendini otomatikman yeniler. dolayısıyla süre bitti diye kiracınızı evinden çıkartamazsınız. ancak eve gerçekten ihtiyacınız varsa ihtiyacınızı ispat ederek kiracıyı evden çıkartabilirsiniz.
2) kira davaları 5 yıl sürüyormuş, ne yapacağım?
kira davaları 5 yıl sürmez. şu an istanbul'da 6-8 ayda bir duruşma günü verilmekte. kira davaları genelde iki celsede biter. dolayısıyla aslında kiracınızı 12-16 ay arasında evden çıkartabilirsiniz. hah, üst mahkemeye gidebilir ancak buna da her kiracı yanaşmaz. üst mahkemeye gitme süreci için kiracınızın hukuki danışmanlık alması ve davanın sonunda 3 aylık kira parasını teminat olarak yatırması gerekir. diyelim ki hepsini yaptı, evet istinafa gider. istinafta 1.5 sene durur dosya.
3) kiracım 7 yıldır evde oturuyor, kuş kadar kira ödüyor. yasal artış oranı olduğu için bir şey yapamıyorum, ne olacak?
kira tespit davası dediğimiz bir dava var. devlet de tüik'in açıklamış olduğu enflasyon oranlarının gerçek enflasyon karşısında her zaman yeterli kalmadığını/konut fiyatı enflasyonunun daha fazla olduğunu farkında olduğu için her 5 yılın sonunda (yani 6. yılın başında) mal sahibine kira tespit davası açma hakkını vermiştir. bu dava ile birlikte kira bedelinizi, evinizin emsal kira değeri ne kadarsa oraya çıkartabilirsiniz. diyorsanız ki dava senelerce sürecek, evet sürecek ama bu dava eğer doğru zamanda açarsanız 5. yılın sonu, 6. yılın başından itibaren sonuç doğurur. örneğin 2024'te başlayan yeni kira yılı için davayı açtınız, dava 2025'te bitti. siz 2024'ten itibaren kiracınızın dava süresinde ödediği kiralarla, mahkemenin vermiş olduğu karardaki kira arasındaki farkı toplu olarak yasal faizi ile alırsınız.
4) kiracım evi çok kötü kullandı, çekti gitti. ne yapacağım?
evinizin fotoğraflarını, videolarını çekin. mümkünse bir delil tespiti davası açın. çok uyduruk basit bir davadır. evin o halini tespit ettirin. sonra evi bir ustaya yaptırın ve fatura alın. faturayla icra takibi başlatın. icra takibine itiraz ederse de dava açarsınız parayı alırsınız, korkmayın.
5) hiçbir sebebim yok ama tek geçim kaynağım da bu evim. kira sözleşmesinin 5 yılının dolmasına da daha var ne yapacağım?
vallahi meslektaşlarımı övüyormuş gibi olmasın ama bu kira işinde işini iyi yapan avukat yoktan tahliye sebebi ya da hukuki bir kusur yakalayabiliyor. dolayısıyla siz çıkarmak için sebebim yok diyor olsanız bile bir avukattan danışmanlık alıp gerçekten öyle olup olmadığını bir öğrenin. bana böyle gelen müvekkillerimin bir çoğunda bir hukuki kusur/sebep bulduk. bunların bazıları da çok ama çok yaygın şeyler olduğu için onların birinin sizde olma ihtimali var ama bundan fazlası danışmanlığa girer. (bkz: danışma ücretlidir)
siz en iyisi bi avukata gidin.
b) kiracılar için
1) kiracıyım, ev sahibim kıl kuyruğun teki, çıkarken ne yapmam gerekir?
evden çıkarken ev sahibiniz çok sorunlu bir tipse mutlaka ama mutlaka anahtar teslim tutanağı düzenleyin. evden çıkmadı diye iftira atarsa evden çıktığınızı ispat etmek sizin yükümlülüğünüz. oturmadığınız ayın parasını ödersiniz.
2) evi kiralarken tahliye taahhütnamesi istiyorlar ne yapacağım?
iki yol var. ilki kolay olan; bu taahhütnameleri emlakçılar ayarlıyor, hukuk da bilmezler pek. tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi yazan yerine ya da öyle bir yer yoksa imzanızın üstüne evi kiradığınız/imza attığınız tarihi atın. tahliye taahhütnamesi eğer kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile çok yakın tarihte imzalanmışsa geçersiz olur. zira yargıtay "kiracı manevi baskı altında, imzalamazsa evi kiralayamayacağı korkusu ile imzalamıştır, geçersizdir" der. eğer boş olarak imzaladıysanız geçmiş olsun, boşa imza geçerlidir. icra takibi açarlar ve imza bana ait değil demezseniz çok çabuk tahliye olursunuz. icra takibi başlatılırsa imzayı reddedin. yargılama 1.5 sene + yukarıda anlatmış olduğum istinaf süresi kadar uzar. zaman kazanırsınız.
ikinci yol daha zor; evliyseniz kira sözleşmesini ve tahliye taahütnamesini imzaladıktan sonra eşiniz notere gidip mal sahibine ihtar çekecek ve evliyiz, burası aile konutumuz diyecek. bunu avukatla yapın, yanarsınız yoksa. bu ihtarla artık eşiniz de kiracı sıfatını kazanır ve eşinizin taahhütnamede imzası yoksa taahhütname geçersiz olur. (aile konutu kutsaldır. eşinizin haberi olmadan aile konutunuzu satamazsınız da bu arada, bilginize)
üçüncü yol ya tutarsa; taahhütnameyi imzaladıktan sonra bir fotoğrafını çekin dursun. üstüne ertesi gün de notere gidin ihtar çekin; ben böyle bir şey imzaladım, tarih kısmı da boştu kardeşim. buna itibar etmeyiniz şeklinde. bu çok tutmayabilir ama denemekten zarar gelmez. hakkınızda dava açarsa kullanırsınız. en kötü yargılama uzar.
3) kiraları elden ödedim ne yapacağım?
ödemeyeceksiniz. kira bedelinin ödendiğinin ispatı kiracıdadır. elden ödediyseniz ıslak imzalı yazılı makbuz alın. "bu bu kirayı aldım imza" şeklinde. yoksa ödemek zorunda kalırsınız, ödemezseniz de tahliye ederler.
4) mal sahibim kirayı çok fazla artırmak istiyor. artırdım, ödedim, geri alabilir miyim?
hem alırsınız hem alamazsınız. geri alabilmek için yapmanız gereken şey şu; artışlı kira bedelini öderken "ihtirazı kayıtlı" yazacaksınız. eğer bu kaydı düşerek öderseniz evden çıktıktan sonra geri alırsınız fazla ödediğiniz parayı. yoksa alamazsınız. herkes borcu olduğu kadarını öder prensibi vardır. kayıt düşmeniz lazım.
5) mal sahibim ihtiyacım var diye evden çıkarttı ama yeniden kiraya verdi, ne yapacağım?
eğer sizi dava yoluyla üstüne bi de icra takibi başlatıp çıkardıysa o zaman mal sahibinizden son ödediğiniz kira x 12 miktarında bir tazminat alırsınız. ama sözüne güvenip çıktıysanız hiçbir şey alamazsınız geçmiş olsun.
6) mal sahibim tahliye davası açtı, dava masrafı, avukat falan çok pahalıya patlayacak en iyisi çıkayım?
hayır çıkmayın. 2023 tarihi ile birlikte bir tahliye davasını kaybettiğini zaman ödeyeceğiniz tutar aşağı yukarı 13.000-tl'dir. (2023 fiyatı) bir de avukat tutarsınız bütçenize göre. davayı uzatır avukat. onun da trick'i var. bir celse uzatıp 6-8 ay kara geçebiliyorsunuz ama o da meslek sırrı. bir meslektaşıma danışın o yardım eder size. velhasıl tahliye davasında toplamda size 30-35 bin tl bir masraf olur. (not: 2024 yılı için bunu iki katı olarak kabaca hesaplayabilirsiniz.) bunu bölün abicim 18 aya, ayda 2 bin tl yapar. evi şimdi boşaltıp başka eve çıksanız ne kadar kira farkı ödeyeceksiniz onun hesabını yapın. hangisi daha mantıklıysa. hah diyorsanız ki huzurum kaçar, o sizin bileceğiniz iş tabii ki.
7) eve icra kağıdı geldi, anlam veremedim ne yapıcam?
eve bir icra kağıdı gelirse kiracı olmasanız da muhakkak okuyun. icra takibi uyduruk bir şeydir. ben şimdi sizin isminizi tcnizi öğrensem, sabah da adliyeye gidip bu kişinin 10bin borcu var bana diye takip başlatsam, siz de eve gelen kağıdı umursamasanız sizden o 10bin tl'yi alırım. niye? itiraz etmemişsiniz. insanlara saçma geliyor evet ama ilamsız (yani belgesiz) icra takiplerine gidip "itiraz ediyorum!!!" diye yazı vermeniz lazım en kötü. heh böyle vermeyin, bu da sıkıntı ama bi avukat tutup itiraz yazdırırsınız. o zaman takip durur ve artık karşı tarafın hamle yapması ve borcu ispat etmesi gerekir. kiracı için de bunlar geçerli.
c) dava ne zaman açılır?
şimdi iki davadan bahsettik; ilki kira tespit. kira tespit işi çok karışık ama kısaca şöyle; eğer sözleşmenizde artış maddesi örneğin "her sene tüikin açıkladığı tüfe oranında artacaktır." varsa 6. yılın başlamasıyla istediğiniz zaman açarsınız. burada bi trick var, onu söylemem meslek sırrı :p ama eğer bu madde yoksa kira sözleşmenizin bitmesinden en az 1 ay önce bir ihtar çekeceksiniz. sonra yine istediğiniz zaman açabilirsiniz. ya da üçünkü yol, 1 ay önce ihtar çekmek yerine dava açacaksınız. ihtarı avukatsız yapmayın dostlar yapmayın, sonra iyi bir avukat davada patlatıyor sizi.
--- spoiler ---
avukat tutmamak avukat tutmaktan daha pahalıdır
--- spoiler ---
ikinci ve kritik dava tahliye davası
dostlar iki tür tahliye davası var. ilki tbk 350: ihtiyaç nedeniyle tahliye. ikincisi tbk 351: yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye.
ilkinde kira sözleşmesi bitimi olan aydan itibaren 1 ay içinde açmanız lazım. ne demek bu? ocaktan ocak ayına yenileniyorsa sözleşme ocak-şubat arası açmanız lazım. yoksa bir sene beklersiniz. heh ocak gelmeden ya da ocak şubat arası ihtar çekerseniz sene boyu istediğiniz zaman açarsınız. ama ihtarı avukatla yazın....
ikincisinde ise dikkatli dinleyin daha karışık bir süreç var;
evi aldınız. bir ay içinde ihtarı karşı tarafa ulaştırmanız lazım. bakın çekmeniz değil ulaştırmanız. adamın eline 1 ay 1. günde geçtiyse yandınız geçmiş olsun. sizin yazdığınız değil ptt memurunun sizin ihtarınızı adam teslim ettiği tarih önemli. ben cimriyim, avukatlar da hırsızdır para vermem diyen bi dangaloz iseniz de özellikle belirteyim ptt'de hızlı tebligat diye bişey var. ekstra para verip ondan yolluyorsunuz, en geç iki günde kiracınızda olur. yoksa risk almış olursunuz. bunu özellikle notere söyleyin ama.
şimdi ihtarı çektim, ne zaman açıcam? iki şansınız var;
ilki: evi satın aldığınız tarihten (bakın ihtar tarihinden değil bu hukukçular arasında bile karıştırılır, dikkat edin) itibaren 6 ay sonra açacağınız bir dava ile. yani 6 ay 1 gün sonra yapıştırın davayı.
ikincisi: eğer kira sözleşmesi bu 6 ay içinde kalan bir sürede bitiyorsa bittiği tarihten itibaren bir ay içinde açabilirsiniz.
hadi cümleten geçmiş olsun, merak etmeyin; iyi olacaksınız...
Giriş Katta Oturanlar Asansör Parası Ödemek Zorunda mı?
