Emlak Balonunun Patlaması Ülkemizdeki Mevcut Sistem İçinde Neden Zor Gözüküyor?

emlak balonu, yapısal olarak türkiye'deki örneği amerika'daki örneğinden çok farklı olan balondur.

bir kere öncelikle balon kelimesinin içini doldurmak lazım.

balonu finansal enstrümanlarla oynayarak da yaratabilirsiniz, bir ülkenin yatırım piyasasının dinamiklerini değiştirerek de. amerika'daki örnekte finansal enstrümanlar türev piyasalarda satılmıştı, başkasının kredisi bankalar arasında defalarca satıldığı için 500000 dolarlık kredinin belki de 1 milyon dolarlık finansal derinliği olunca balon patladı. amerika ile türkiye'nin dinamikleri birbirinden çok farklı.

1) enflasyon kötü bir şey olmasına rağmen, türk lirasının enflasyonist yapısı gereği balon zaten sönse bile emlak marketindeki insanların psikolojisini ciddi oranda etkilemiyor. senede resmi olarak %10 gerçekte %15-20 arası bir enflasyon yiyen para biriminde fiyatlar sürekli artmak zorunda. amerika'da durum hiçbir zaman böyle olmadı. dolardaki enflasyon %1-2, orada nominal reel arasında pek bir fark yok.

2) bugün ev almak isteyen %20'sini peşin ödemek zorunda. bu da türkiye emlak piyasasının finansal balon oluşturma riskini düşürüyor. bir ara gündeme gelse de sonra unutulan, ve iyi ki de unutulan, bankaların kredileri merkez bankasına satma opsiyonu hala uygulamada yok. buna izin verilirse gerçekten bir balon yaratılır. aslında bankalar kendi aralarında satsa ya da yabancıya satsa bir sorun olmaz ama merkeze satılırsa enflasyon tutulamaz çünkü bu satış para hacmini genişletir.

3) kredi ile ev almak isteyenlere bankaların uyguladığı gelir testi, kredi notu gibi standart uygulamalar var. amerika'da bu yoktu. verdiği emlak kredilerini türev piyasalarda satmak isteyen aç gözlü bankalar, iş güvencesi olmayan fakir fukara ne kadar adam varsa gelirine bakmadan krediyi dayadılar ki türev piyasada o krediyi satıp riski kendi üstlerinden atabilsinler.

size ziraat bankasında bir bankacının bana dediğini anlatayım. bir karı kocanın aylık 6000 lira geliri varsa, ona 4000 liraya kadar kredi kullandırtabiliriz bu aile 2000 lira ile geçinmek isterse bizce geçinebilir. ama bir karı kocanın aylık geliri 20000 lira ise ona 18000 lira kredi kullandırtmayız, çünkü aylık geliri 20000 lira olan bir hane 2000 lira ile geçinemez ve kredi batar. aylık gelir üzerinden kullandırılabilir kredi oranında bile bankalarda bir farkındalık var.

4) faiz mevduat ikilemine gelecek olursak, faizler yükseldikçe konut fiyatlarının artış hızı düşebilir ama bu balon olduğunu göstermez ekonomideki dalgalanmaları gösterir. yatırım odaklı bakıldığında, borsa, vadeli tl/döviz mevduat hesapları, emlak bunların hepsi birer pasif yatırım aracıdır. finans dışına kayarak iş kurmak isterseniz, bu fabrika açmak, ostim'de dükkan açmak, bir avm'de restoran açmak olabilir, bu aktif yatırım aracı olur. türkiye'deki insanlar hukuk sistemine güvenmediği için genel olarak pasif yatırım araçlarına meyillidirler.

pasif yatırım araçlarında emlak diğer muadillerine göre reel bir getirisi olduğundan öne çıkar. tamam inşaattan yaratılan katma değer/istihdam neredeyse sıfırdır, ama mevduat ya da diğer finansal enstrümanlardan yaratılan katma değer neredeyse değil gerçekten sıfırdır. hükümet de, hukuk sistemi arge falan uğraşmak yerine varı yoğu inşaata gömerek ekonomiyi döndürmeyi seçti. gerçek anlamda türkiye'de arge yapılan tek sektör de savunma sanayi olarak kaldı.

güncel entry'ler içinde birisi yazmış, şu an mevduat faizi emlaktan daha mantıklı diye. kesinlikle doğru. 4 ay önce ev aldım ben. cebimde 500 bin lira param vardı alacağım ev de 1.1 milyondu. çekebileceğim maksimum kredi 880 bin liraydı ve ben bu kadar kredi kullandım, kalan paramı da mevduata attım 3 aydır %14 faiz alıyorum. bunu yaparkenki beklentim, mevduat faizlerinin yükseleceği üzerine kuruluydu ki yanılmadım da. bir yanda senelik %10,56'dan kullandığım konut kredisi var, diğer yanda %14,25 oranında faiz aldığım mevduatım var stopajı düşünce bile zarar etmiyorum. naktimin tamamını kullanıp, kredi ödemesini düşürmeye çalışmak zararda olacaktım.

ama bu durum emlak balonu olduğunu göstermez, ekonominin iyiye gitmediğini gösterir sadece. mevduat/emlak faiz oranına göre ters orantılı olarak cazibesini yitiren/kazanan yatırım araçlarıdır. kaldı ki evi de ben yatırım için değil, oturmak için aldım. güncel faiz oranlarına göre pasif yatırım araçları olan emlak ve mevduat arasında farklar olacaktır, bu dalgalanmaları balon olarak tanımlayabilmek içinse ciddi finansal genişlemeler olması gerekir ki şu an türkiye'de böyle bir durum yoktur.

eğer yatırım amaçlı ev arıyorsanız, şu an sıkı pazarlıkla ucuza almadığınız sürece mevduatta kalmak ev almaktan mantıklıdır. ama mevduat faizleri böyle kaldığı sürece emlak fiyat artışı azaldığında pasif yatırım piyasasındaki insanlar da, ev almaya tekrar başlayarak düşen fiyatları tekrar artıracaktır. sözün özü faiz oranlarına göre fiyatlarda dalgalanma olabilir, trende göre emlak/mevduat arasında cazibe farkı fiyatlarda dalgalanma yaratabilir. bu dalgalanma piyasanın denge arayışıdır.

bunu şöyle düşünün, su dolu bir tulumba var ve faiz oranlarına göre bir emlak yükseliyor, bir mevduat yükseliyor. bu denge arayışıdır balon değildir. ama finansal derinliği artırmak için siz tulumbadaki su miktarını artırmaya kalkarsanız, artan su basıncı tulumbayı patlatır. işte burada balon dediğimiz şey olur. şu anki dalgalanmalar denge arayışıdır, balon çok başka bir şeydir.

zorunlu edit: mesaj atmak yerine entry ile şov yapmaya çalışmak biraz abes olmuş. makroiktisattan da, türkiye'deki tasarruf açığından da haberim var. bireylerin yatırım kararlarını alırken cari açığı düşünmesi takdir edersiniz ki beklenemez birey ben tek başıma milyar dolarlık açığı kapatamam der (bkz: oyun teorisi), cari açık bireyin değil devletin çözme sorumluluğu taşıdığı bir problemdir.

mevcut ekonomide sizin mevduata yatırdığınız para, cari açığın azaltılmasını sağlayacak kredilere harcanmayacak, o krediyi alan şirket arge yatırımları yaparak cari açığı azaltmayacak, %99 ihtimalle finans, hizmet veya inşaat sektörüne yatırım yapacak. çünkü arge yatırımlarının geri dönüşü uzun sürer, çünkü argeye harcanacak para hukuk sistemin düzgün olduğu bir ülkeye ve gelişmekte olan bir ülkeyseniz de, kaliteli işgücünün görece ucuz olduğu bir ülkeye gitmek ister.

bu durum kesinlikle yanlış ve muhtemelen eleştiriyi yapan kişiyle aynı fikirdeyiz ama burada savunulan nokta devletin ekonomik sistem için öngördüğü büyüme modeli değil bu sistem içinde bireyin kararlarını verirken sistemin dinamiklerine göre değerlendirmesidir. ayrıca mevduat geliri tek başına katma değer yaratmaz, yaklaşık 700 milyar dolarlık bir ekonomide tasarruf oranını artırarak ekonomiyi büyütmek istiyorsanız, en 10 sene ekonomik büyümeyi unutmanız gerekir zira türkiye milli gelirinin yarısından fazlası tüketim üzerinden döner. siz faizleri arttırıp, arge için tasarruf birikmesini sağlamaya çalışırken mevcut sistemin tüketim harcamalarında oluşacak %20'lik bir kayıp ekonomik büyümeye -10 puanın üzerinde bir katkı yapar.