Bir Apartmanın Anatomisi: Baştan Sona Kentsel Dönüşüm Masraf Tablosu
sizlere kentsel dönüşüm işleri, yarısı bizden kampanyası ve inşaat yapı maliyeti hakkında naçizane güncel bilgiler paylaşayım. bildiğiniz veya sağdan soldan kulaktan dolma da olsa duyduğunuz üzere, çevre şehircilik ve iklim bakanlığı tarafından yürürlüğe giren sadece istanbul'daki ilçeleri kapsayan hibe desteği, taşınma yardımı gibi teşvikler, eski dairelerini yenilemeyi düşünen apartman sakinlerini bir anda kentsel dönüşüme kanalize etti.
zaten şu andaki inşaat maliyetleriyle insanların kendi aralarında para toplayıp binalarını yenilemeye kalkması neredeyse imkansız hale gelmişti ki, inşaat sektörünü yeniden canlandıran o hamle belli ki işe yaramış.
şimdi, öncelikle nedir bu hibe olayı?
araştırmalarıma göre bakanlık, kentsel dönüşüme müsait (2000 yılı öncesi yapılmış, hasar riski yüksek) bir binanın toplam inşaat alanı veya toplam bağımsız bölüm sayısı 1.5 katı geçmediği taktirde (örneğin eski yapı toplam inşaat alanı 1000 m2 ise maksimum 1500 m2 olabilir veya 10 adet daire varsa da maksimum 15 daire olabilir, 16 daire oluyorsa destek yok gibi) her bir tapu sahibine 875.000 tl hibe desteği (geri ödemesiz), 875.000 tl kredi (ruhsat aldıktan 2 sene sonra ödemeye başlayıp 10 seneye kadar ödeyebiliyorsun), bir de taşınma desteği olarak 125.000 tl (geri ödemesiz) veriyor.
tabi bu parayı kademe kademe veriyor ve mal sahibi adına, anlaştığı müteahhitin hesabına yatırıyor.
1. taksit: yapı ruhsatı alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra %30
2. taksit: betonarme karkas sistem tamamlandıktan sonra % 30
3. taksit: çatı ve duvarlar tamamlandıktan sonra %30
4. taksit: iskan belgesi alındıktan sonra son %10
örneğin 12 dairelik bir apartmanda tapu sahibisiniz ve binanızı dönüştürmek istiyorsunuz. belediye de bir kat fazla verdi ve 14 daire yapılacak, toplam inşaat alanı da 1.400 m2 olsun diyelim. sizlere kabaca maliyetlerden ve destek sonucunda gelen para çıkınca cebinizden ne kadar çıkabileceğinden bahsedeyim. binamız 3b yapı sınıfına giriyor ve bakanlığın belirlediği metrekare birim maliyeti 18.200 tl.
günümüzde inşaat maliyetleri çok değişkenlik gösteriyor ve en son 2022 yılında tamamladığım kentsel dönüşüm projesinden bu yana net 7 kat maliyetle karşılaştığımı söylemeliyim.
2025 yılı günümüz şartlarında yaklaşık maliyetler
1. belediye, ruhsat harçları, otopark harçları yaklaşık 1.5-2 milyon tl
2. proje (mimari,statik,elk,mekanik,zemin etüt,harita, noter,tapu...vs) 0.5-1 milyon tl
3. teminat mektubu : ruhsattaki inşaat maliyetinin %6'sı oranında banka teminatı bizim örneğimizi baz alırsak 1400 m2 x 18200 tl x 0,06 = 1.5 milyon tl (iskan alındıktan sonra bankadan geri alınabilir ya da müteahhite ait bu tutarda bir tapu bedeli ipotek edilebilir)
4. yapı denetim bedeli : ilk 1 yıl için yaklaşık 250.000 tl
5. iskan harçları : 200.000 tl (tahmini)
6. yıkım bedeli : 400.000 tl (tahmini)
7. hafriyat : 1000 m3 için 750.000 tl (750 tl / m3)
8. beton : 600 m3 için 2 milyon tl (3300 tl / m3)
9. demir : 60 ton için 1.8 milyon tl (30000 tl/ton)
10. zemin iyileştirme / kuyu temel : 500.000 tl
11. kaba inşaat işçilik : 3 milyon tl (1500 tl/m2)
12. malzemeli elektrik işleri : 1.5 milyon tl
13. malzemeli sıhhi tesisat işleri : 1 milyon tl
14. tuğla duvar malzemesi : 600.000 tl
15. mermer malzeme & işçilik : 1 milyon tl
16. izolasyon (temel, bodrum perde, çatı) : 650.000 tl
17. seramik malzeme : 550.000 tl
18. seramik işçilik : 400.000 tl
19. asansör (8 duraklı) : 1.100.000 tl
20. çatı kaplama malzeme : 300.000 tl
21. yapı malzemeleri : 750.000 tl
22. şantiye şefliği : 150.000 tl
23. iş güvenliği uzmanı : 100.000 tl
24. bekçi : 300.000 tl
25. sigorta prim ödemeleri : 600.000 tl (maliyet x0,09 x0,75 x0,35)
26. doğalgaz ana kolon işleri : 350.000 tl
27. şap malzeme & işçilik : 150.000 tl
28. kartonpiyer malzeme & işçilik : 350.000 tl
29. dış cephe ekstra malzeme : 500.000 tl
30. çelik kapı & dış kapı : 250.000 tl
31. iç kapılar : 850.000 tl
32. mutfak, banyo dolapları : 520.000 tl
33. parke malzeme & işçilik : 460.000 tl
34. banyo aksesuarları : 350.000 tl
35. sıva, boya, mantolama işçilik : 2 milyon tl
36. kalorifer petek, havlupan : 100.000 tl
37. muhasebe giderleri : 100.000 tl
38. duşakabinler : 90.000 tl
39. elektrik, su abonelikler : 30.000 tl
40. küpeşte, korkuluk : 150.000 tl
41. pvc doğramalar : 850.000 tl
toplam maliyet 28 milyon'cuk türk lirası oluyor. bu maliyete 'teminat mektubu' nu katmadım, zira bu bedel geçici olarak bankaya yatırılıp iskan sonrası bozduruluyor. tüm daireler hibe desteği ve taşınma yardımı alıyor diyelim (tabi bu süreç aylar sürdüğü için para toplanmaksızın inşaata başlamak delilik olur). 12 milyon tl geri ödemesiz para iskan alındıktan sonra bakanlık tarafından verilmiş oluyor. kalan 16 milyon'un da yaklaşık 10 milyon tl'si için kredi desteğinden faydalanılırsa, kaldı 6 milyon tl.
müteahhit'e de 2 tane çekme kat dairesini hizmet bedeli olarak verip kurtulduğunu varsayalım. daire başı ortalama 500.000 tl'ye binanız yenilenmiş oluyor.
tabi bu işi 2025 yılının başlarında ruhsatını alıp halihazırda inşaatı devam eden, bu maliyetleri yakalamış hak sahipleri elde edebilmiş olmalı. siz bugün aplikasyon krokisi, imar durumu müracaatı yapıp 6 ay sonra ruhsatınızı alırsanız, %30 tahmini zamlı tarifeye göre hesabınızı yapın derim. kim bilir hibe tutarı da o oranda artabilir ancak tam tersine bongomya krallığı’nda bir gece kararnamesiyle bu destekten vazgeçilebilir de.
