Türkiye'de Neden Bir Süre Sonra Fiyatların Çakılmasına Sebep Olacak Bir Emlak Balonu Yok?
şu anda, türkiye'de emlak balonu yoktur... emlakta malını satılığa çıkaran insanlar genellikle fiyat kırmıyorlar. nereye kadar fiyat kırmayacaklarını bilemeyiz tabii ama bu durum genellikle emlakta satışların azalmasıyla sonuçlanıyor. en azından bugüne kadar böyle oldu.
bunun birkaç nedeni var
birincisi emlakçılar, bir gayrimenkul gerçekten ederinin %20-30 altında satılmak istendiğinde zaten sizin benim haberimiz olmuyor. emlakçılar ya da yakın çevreleri borç harç alıyorlar. çünkü piyasada alıcı-satıcı buluşurken emlakçılar üzerinden dönüyor bütün işlemler.
ikinci el otomobilde durum bu kadar baskın değil mesela. alıcı ile satıcının aracısız buluşabildiği ortamlar daha fazlalar.
ikinci neden gayrimenkulün yatırım olarak görülmesidir. bir eurobond, hisse senedi ya mevduat kadar likit değildir emlak. bu yüzden yatırım olarak emlak alan kişi bunun bilincindedir. yani nakte çevirmen uzun sürer emlak yatırımını. hele emlakçı komisyonları ve alım satım vergisini de eklersen, sürtünmesi de fazladır. bu yüzden emlak yatırımı 3-5 aylık yapılmaz. yatırım amacıyla emlak alan kişi en erken 3-4 yıl sonra satmak ister genellikle. bak genellikle diyorum benim kaynımgil böyle yapmadı diye mesaj atmayın.
"her şeye rağmen emlak fiyatları düşer mi?" derseniz, düşebilir
dolar, kendi enflasyonuna rağmen daha güçlü bir değer ölçme birimidir, tl'ye nazaran. emlak fiyatları dolar bazında geçmişte düştü yine düşer. fakat düştüğü döneme bakın, milli gelir de dolar bazında düştü.
yani türkiye'deki ortalama bir ücretli çalışanın da geliri dolar bazında düştü. naktiniz varsa ve dolardaysanız bu bir avantaj olabilir kısmen ama özellikle ücretli çalışan kariyer meslek mensupları genellikle krediyle ev alırlar. hatta türkiye'de nakti olan bile krediyle ev almak ister.
yani tl kazananlar için şöyle bir hesap yapılabilir: almak istediğin evin fiyatını maaşına/ücretine böl. bugün kaç çıkıyor? sallıyorum, 200. yarın faizler düşürülürse, ve kur stabil tutulabilirse bu sayı 220 olur, 250 olur...
faizler artırıldığında, ya da bugün olduğu gibi faizler indirilip kredi kanalları kapatıldığında 250 olan oran evet belki 200'e düşer ama senin ev alman çok daha zorlaşır. çünkü temel ihtiyaçların için harcama kalemlerin artmıştır. ayrıca parası olmayan biri için ev fiyatının maaşının 200 ya da 250 katı olması bir şey ifade etmez.
bunlara ek olarak faizler artırıldığında mantıken kurda iyileşme beklemek de söz konusudur. böyle bir durumda satıcı tl'de fiyat kırsa bile dolar bazında daha çok değerlenmiş de olabilir, ihtimal tabii.
dolayısıyla kredi maliyeti arttıkça ya da krediye erişim zorlaştıkça piyasa nakit ile dönmeye başlar. bu da genel olarak satış hacimlerini daraltır. dolar bazında düşüş kısmen yaşanabilir ama türk milletinin ev sevdasını dikkate alacak olursanız, fiyatlar çok az düşer asıl düşen alım satım sayısı olur. ama mesela dolar bazlı milli gelir artarken, ortalama emlak fiyatının dolar bazlı düştüğü gibi bir senaryo ülke tarihinde görülmemiş bile olabilir ama tersi senaryoların yaşandığı yıllara çok örnek bulabilirsiniz.