konut fiyatlarının neden düşmediğini anlamak için meseleyi sadece emlak piyasasının dar çerçevesine hapsetmemek gerekir. burada asıl belirleyici olan, kapitalizmin işleyiş mantığıdır (m-m'). bu paranın kendisini çoğaltma arzusudur. konut, bu mekanizmanın neredeyse kusursuz bir aracına dönüşmüş durumdadır. çünkü hem kıt olan bir kaynağa (arsa) dayanıyor, hem borçlanma yoluyla kolayca finanse edilebiliyor, hem de devletler sosyal kriz korkusuyla bu piyasayı korumak için sürekli devreye giriyor. bu yüzden türkiye'de hatta tüm dünyada konut fiyatlarının kalıcı biçimde düşmemesi, arz-talep dengesinden ziyade çok daha köklü bir mantığın sonucudur.

new york, londra, hong kong gibi şehirlerde de fiyatlar düşmek yerine sürekli şişer, barınma hakkı metalaşır. türkiye'de ise bu küresel eğilim çok daha sert yaşanır çünkü ekonomi uzun süredir inşaat odaklı bir büyüme modeline yaslanmıştır. müteahhitlik sektörünün siyasetle kurduğu simbiyotik ilişki, devletin piyasa çöküşüne izin vermemesini adeta zorunlu kılar. ayrıca yüksek enflasyon ve tl'nin değer kaybı, konutu halk için döviz ve altına alternatif bir güvenli limana dönüştürür. kriz zamanlarında bile talep yükselir. yabancıların vatandaşlık karşılığı alımları, imar afları ve rantlar da bu döngüyü besler. dolayısıyla türkiye'de fiyatların kalıcı düşüşü, hem küresel kapitalizmin finansallaşmış yapısıyla hem de yerel ekopolitik çıkar ağlarıyla engellenmektedir. bu durum, konutu sermaye birikiminin aracı haline getirir. böylece, fiyatların düşmesi ise ancak büyük bir krizle veya radikal politik müdahalelerle mümkün olabilir.

türkiye'nin 2000'lerden sonraki ekonomik modeline baktığımızda, inşaatın başat sektör haline geldiğini görüyoruz. sanayi yerine betonun tercih edilmesinin nedeni çok açık biçimde hızlı ranttır. arsa değerlenmesi ve imar üzerinden bir gecede milyonlarca lira kazanmak, yıllar süren sanayi yatırımlarından çok daha caziptir. bu süreçte konut, yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir mal olmaktan çıkarak; birikim ve tasarruf aracına dönüşür. zaten ben de dahil olmak üzere halkın önemli bir kısmı, enflasyon ve tl'nin değer kaybı karşısında konutu bir kasa olarak görmeye başladı. böylece konut fiyatlarının yükselmesi, neredeyse herkesin kabullendiği bir doğa yasası halini aldı.

normal şartlarda, en azından klasik iktisadın kabullerine göre, bir malın fiyatı talep düşünce aşağıya çekilir. ancak konut piyasası bu basit işleyişi kabul etmez. çünkü fiyatların düşmesi halinde zincirleme bir çöküş tetiklenir. müteahhitler batar, bankaların ipotek portföyleri çöker, hanelerin borçları ödenemez hale gelir. bu nedenle devlet her seferinde devreye girer. faizler düşürülür, vergi ve tapu harcı indirimleri yapılır, kentsel dönüşüm projeleriyle yeni talep yaratılır, imar aflarıyla stokların değeri korunur. yani devlet, konut piyasasının düşmesine izin vermez ve de en önemlisi veremez. çünkü bu, yalnızca bir sektörün değil, tüm ekonomik, sosyal ve siyasal dengenin çökmesi anlamına gelir.

enflasyonist ortam bu tabloyu daha da pekiştirir. türkiye'de tl sürekli değer kaybederken, halkın elindeki parayı korumak için yöneldiği en güvenli araç yine konut oluyor. böylece kriz zamanlarında bile fiyatların düşmesi değil, daha da yükselmesi söz konusu oluyor. insanlar nakitlerini eritmek yerine, betonun içine gömmeyi tercih ediyor. bu nedenle kriz türkiye'de fiyatların aşağı yönlü değil, yukarı yönlü baskılanmasına yol açıyor.

bu yapının toplumsal sonuçları da ağırdır. ev sahibi olanlar, hem kira geliri hem değer artışıyla daha da zenginleşirken; ev alamayan genç kuşaklar ve dar gelirliler sürekli kiracı kalmaya mahkum olur. lüks konutlar yatırım için boş tutulurken, barınma ihtiyacı olanlar merkezin dışına itilir ve kentler keskin bir şekilde ayrışır. servet eşitsizliği büyür, kuşaklar arası uçurum derinleşir. ev, barınma aracı olarak bir doğal hak olmaktan çıkıp sermayenin en gözde meta fetişine dönüşür.

konut fiyatlarının düşmemesi, basit bir arz-talep meselesi olarak görülemez. kapitalizmin para meta para hatta para-para (m-m') mantığı, devletin piyasayı koruma refleksi, enflasyonist ortamda güvenli liman algısı ve küresel sermaye hareketleri birleştiğinde, fiyatların kalıcı biçimde gerilemesi yapısal olarak engelleniyor. bu piyasada düşüş yalnızca büyük bir krizle, yani zincirin kendi içinden kırılmasıyla mümkün olabilir. aksi halde görülen tek şey, fiyatların yavaşlaması ya da enflasyon karşısında göreli ucuzlamasıdır. beton ekonomisi kısa vadede kar üretirken, uzun vadede hem toplumsal eşitsizliği derinleştirir hem de sistemi daha kırılgan hale getirir. dolayısıyla konut fiyatlarının düşmemesi, işte bu bütüncül döngünün mantıksal sonucudur. bu mantık da hepimiz için çok caziptir ve toplumun tüm kesimleri de bunu yapmak ister.

işin çelişkili yanı da kapitalizmin m-m' mantığı yalnızca büyük sermaye sahiplerinin değil, toplumun hemen her kesiminin hayalini süsler. küçük esnaftan memura, öğretmenden emekliye kadar herkes elindeki birikimi daha çok paraya dönüştürmek ister ve bunun en erişilebilir yolu konut gibi görünür. çünkü konut, hem güvenlidir (arsa kıt, devlet korur), hem anlaşılırdır (herkesin barınma deneyimi vardır), hem de borçla finanse edilebilir. böylece işçi de, beyaz yakalı da, patron da aynı rüyayı paylaşır bir ev alayım, hem kira gelsin hem değeri artsın der. bu, kapitalizmin ideolojik başarısıdır. sermayenin mantığı ile gündelik hayatın mantığını iç içe geçirir. fakat sorun şuradadır: herkes bu oyuna girmek ister ama oyunun kuralları, kazancı sermaye sahiplerine ve erken girenlere yazar. geç girenler borç altında ezilir ya da piyasadan dışlanır. yani hepimiz için cazip olan bu mantık, aslında eşitsizliği derinleştiren bir yanılsamadır. ev almak bir tür sınıf atlama bileti gibi görünür, fekat çoğunluk için asla gerçekleşmeyecek bir arzudur. şarkıda da geçtiği gibi bu bir çağ yangını ve masum değiliz hiçbirimiz. eller günahkar, diller günahkar… konutun yatırım aracına dönüştüğü kapitalist düzende hepimiz bu oyunun bir ucundan tutuyoruz ve belki de zorunda kalıyoruz.

konutlar, arsalar, ticari binaların hepsi hem birer barınma veya kullanım aracı hem de birer yatırım aracıdır. kapitalizmde gayrimenkul, özellikle finansal genişleme dönemlerinde, sermaye için başlıca değer biriktirme mekanizmalarından biri olmuştur. emlak spekülasyonu, gelişmiş kentlerde ve hatta küresel ölçekte dev boyutlara ulaşmıştır. örneğin büyük metropollerde konutlar artık öncelikle birer yaşam alanı değil, zenginler veya şirketler için sermaye park etme araçları haline geldi. londra, new york, hong kong gibi şehirlerde yüz binlerce konut, yatırım amacıyla alınıp boş tutulabiliyor; çünkü mülkün değeri durduğu yerde artıyor. günümüzde küresel gayrimenkul piyasasının toplam değeri yüzlerce trilyon dolar ile ifade edilmektedir. sadece abd konut piyasasının değeri 2024'te 50 trilyon doları aşarak son 10 yılda ikiye katlanmıştır. bu, emlak sektörüne akan muazzam sermayenin göstergesidir. peki neden? çünkü gayrimenkul, bir yandan güvenli liman yatırım (arazi kıt olduğu için uzun vadede genelde değer kazanır) öte yandan finansal yeniliklerle kolayca kredilendirilebilir bir alan. insanlar ev alırken genelde borçlanır ve bankalar bu ipotek kredileriyle para yaratır, menkul kıymetleştirir vb. böylece konut piyasası finansallaşmanın da merkezi olmuştur. 2008 krizinin kaynağının abd'de konut balonu olması, bu olgunun en net kanıtıdır. konut fiyatları 2000'lerin başında %100'lere varan oranlarda artarken, hanehalkı borcu da benzer şekilde şişti, sonunda balon patladı. fakat kriz sonrasında düşük faiz ortamı, tekrar emlak fiyatlarını körükledi. 2020-2022 arasında da dünya genelinde konut fiyatları rekorlar kırdı. örneğin abd'de ortalama konut fiyatı pandemi sonrası %20'den fazla arttı ve 2025 başında tarihi zirve seviyelerinde seyrediyordu. bu durum, konutun barınak olmaktan çıkıp spekülasyon nesnesine dönüşme sonucudur. konut fiyatları gelirlerden çok daha hızlı arttığı için geniş halk kesimleri için konut erişimi zorlaşıyor, kira fiyatları yükseliyor ve barınma krizi baş gösteriyor. ancak sermaye kesimi için bakıldığında konut, kira geliri ve değer artışı ile ikili kazanç imkanı sunan bir varlık. yatırım fonları, emeklilik fonları, hatta ulusötesi şirketler milyarlarca doları emlak alımına yönlendiriyor. örneğin bir istatistiğe göre 2025 itibarıyla abd'de büyük şehirlerde kiralık evlerin %17'si kurumsal yatırımcıların elinde; yani on binlerce ev blackrock gibi dev fonlarca satın alınmış durumda. bu gelişme evlerimiz bankalara ait şeklinde eleştiriliyor. sermayenin para olarak büyümesi açısından gayrimenkul cazip, çünkü kaldıraç imkanı yüksektir ve küçük özkaynakla kredi kullanarak büyük değerli ev alınabilir, enflasyona karşı koruma sağlar ve devletler genelde konut piyasasını fazla çökmesine izin vermez, sosyal patlama korkusuyla çeşitli teşvikler/aflar sunarlar. ancak bu da kısır döngü yaratır. fiyatlar yükseldikçe yeni nesiller ev alamaz hale gelir, daha fazla kiracı olur, kiralar yükselir ve mevcut ev sahipleri daha da zenginleşir. yani servet eşitsizliği artar. gayrimenkul örneği, kapitalist ekonomide m-m' mantığının taşa toprağa nasıl nüfuz ettiğini gösterir. bir toprak parçası veya apartman dairesi, sadece barınmak için değil, getiri için alınıp satılır hale gelir. bu noktada meta fetişizmi uç boyuta varır ve barınma hakkı gibi temel bir ihtiyaç nesnesi, spekülasyonun objesi olur. büyük şehirlerde lüks konutlar yatırım için boş tutulurken dar gelirliler konut bulamaz ya da şehrin dışına itilir. bu da toplumsal coğrafyada ayrışmayı, gettolaşmayı beraberinde getirir. sonuçta emlak piyasası, finansallaşmış kapitalizmin hem bir getiri kaynağı hem de sosyal kriz üreten damarlarından biridir.