2001 - 2026 Türkiye Emlak Piyasası: 25 Yılda Ev Fiyatları 3 Büyük Şehirde Ne Kadar Yükseldi?
80’li ve 90’lı yılların hiperenflasyon ortamında vadeli finansman imkanı bulamayan ve sadece nakit parayla dönen konut piyasası, 2001 ekonomik krizinden sonra kemal derviş tarafından uygulanan ekonomi programıyla enflasyonun düşmesi ve 2005 sonrası düşük faizli mortgage sisteminin devreye girmesiyle köklü bir değişim geçirmiştir.
2001 krizinde ertelenen birikmiş talebin uzun vadeli kredilerle bir anda piyasaya akması konut fiyatlarında hızlı bir yükseliş trendi başlatmıştır. bu süreçte gayrimenkulün güvenli bir yatırım aracına dönüşmesi, konut fiyatlarındaki artış hızının kira artışlarının çok üzerine çıkmasına neden olmuş; geçmişte yüksek faizlerin alternatif maliyeti sebebiyle 120-150 ay seviyelerinde seyreden kira çarpan oranı, 2010-2015 yılları arasında küresel likiditeyle 180-200 aya, 2020 pandemisinde cumhuriyet tarihinin en düşük faizli "çokomelli" kredi kampanyasında ise spekülatif fiyat patlamalarıyla 300-350 aya kadar yükselerek amortisman sürelerini tarihi zirveye taşımıştır.
2022-2023 yıllarında kira çarpanı, düzenli göç alan antalya gibi şehirlerin denize yakın bölgelerindeki havuzlu rezidanslarda rusya-ukrayna savaşının da etkisiyle 400 ay; çeşme, bodrum, datça, kaş ve göceğin süper lüks sitelerinde 450 ay, istanbul ve ankara'da kimi bölgelerdeki lüks sitelerde 500 ayın üzerine kadar fırlamıştır. 2023 haziran ayında mehmet şimşeğin göreve gelmesiyle faizlerin arttırılması ve kredi musluklarının kısılması ile, fiyatlar geri çekilmeye başlamıştır.
asgari ücret ile konut fiyatları arasındaki makasın her yıl açılması, yetersiz tasarruf kapasitesi ve kredi sınırları nedeniyle alt gelir grubunun ev sahibi olması gittikçe daha zorlaşmaktadır.
kredi faizlerinin düşük, emlak fiyatlarının döviz bazlı geri çekildiği bu dönemde dahi 'asgari ücret' le geçinmeye çalışan vatandaşlar için iyi bir muhitte ev sahibi olmak imkansıza yakın hale gelmiştir.
son 25 yılı beş ayrı döneme ayırırsak
1) 2001 kriz sonrası toparlanma dönemi
2) 2008 küresel kriz sonrası düşük faizli büyüme
3) 2018-2020 kur şoku sonrası dolar bazlı erime sonucu fiyatların döviz bazlı gerileme
4) 2020–2023 arasında tarihi enflasyon ve kredi genişlemesiyle yaşanan dev sıçrama
5) 2023 seçiminden sonra kredi faizlerinin yükselmesi ile fiyatlarda döviz bazlı geri çekiliş
bu süreçte istanbul küresel bir finans metropolüne dönüşmeye çalışırken, ankara memur kenti karakterinden çıkıp yatırımcı radarına girdi. izmir, deniz kenarında yapılan lüks projeler ve yaşam kalitesiyle prim yaptı. antalya gibi yazlık bölgeler ise turizmin kalbi olması, iklim avantajı, yabancı yatırımcı ve iç göç etkisiyle türkiye’nin en çok yükselen piyasalarından biri hâline geldi;
istanbul
son 25 yılda küresel bir finans ve lojistik merkezine dönüşen istanbul, marmaray, avrasya tüneli, üçüncü köprü ve istanbul havalimanı gibi mega altyapı projeleriyle kentsel çehresini tamamen değiştirmiştir. bu süreçte nüfusu 10 milyondan 16 milyonun üzerine tırmanırken, şehir batıda silivri, doğuda ise tuzla aksına doğru kontrolsüz bir hızla genişlemiştir. istanbul finans merkezi projesiyle uluslararası sermayenin odağı haline gelmeye çalışan megakent, aynı zamanda yoğun göç dalgaları, kontrolsüz kentsel dönüşüm, derinleşen trafik sorunu ve deprem riski gibi yapısal krizlerle de son çeyrek asrın en ağır kentsel yükünü sırtlamak zorunda kalmıştır. zekeriyaköy, sarıyer, beykoz ve göktürk gibi istanbul’un kuzeyindeki bu bölgeler; ormanla iç içe lüks villaları, korunaklı dev siteleri, modern rezidans yaşamı ve özel sosyal donatılarıyla üst gelir grubunun şehirden izole, yüksek prestijli merkezleridir.
ankara
2000'li yılların başında geleneksel bir "memur şehri" olarak bilinen ankara, son 25 yılda savunma sanayisi, teknoloji hamleleri ve üniversite & sanayi iş birlikleriyle türkiye'nin en büyük sanayi ve ar-ge üslerinden birine dönüşmüştür. 2023 depremleri sonrasında en yoğun göçü alan şehirlerden birinin ankara olması, neredeyse tüm bölgelerde fiyat artışını tetiklemiştir. kentleşme vizyonu çayyolu, bağlıca, incek ile eskişehir yolu üzerinden batı aksına kayan başkent, yüksek katlı modern plazaları, genişleyen metro ağları ve açılan yeni organize sanayi bölgeleriyle çehre değiştirmiştir. şehrin doğusu ve kuzeyi bir türlü istenen gelişmeyi gösterememektedir. istanbul her yöne doğru gelişirken, ankara'da bilakis şehrin gelişimi batıya doğrudur ve üst kesime hitap eden projelerin tamamına yakını şehrin güney ve batısındadır. ikibinlerin başına kadar çoğu büyükelçiliği de içinde barındıran ve en kıymetli bölge olan çankaya'nın gop, uğur mumcu, esat ve ayrancı bölgesi burada ikamet edenlerin şehrin daha batısına taşınması ile prestij kaybetmiş ve son 25 yılda en çok değer kaybeden bölge olmuştur. nüfusunun 2001'den bu yana 4 milyondan yaklaşık 6 milyona ulaşması ve yatay değil dikey projelerle batı aksına iyice sıkışan başkent ankara son yıllarda ciddi altyapı ve trafik problemleri yaşamaya başlamıştır.
mogan gölü, incek, yaşamkent çevresindeki geniş arazili malikaneleri ve yüksek güvenlikli havuzlu, spor kompleksli lüks site projeleriyle, kent merkezindeki idari yoğunluktan kaçan üst düzey bürokratların ve iş dünyasının elit yerleşim alanıdır.
izmir
son çeyrek asırda "ege'nin incisi" unvanını koruyan izmir, sanayi ve liman kimliğini korurken lojistik, hizmet ve nitelikli turizm alanlarında büyük bir sıçrama yaşamıştır. istanbul-izmir otoyolu'nun tamamlanması kenti kuzey-güney aksında metropollere daha da yaklaştırmış, özellikle pandemi dönemi ve sonrasında beyaz yakalı nüfusun yoğun göç ettiği bir çekim merkezine dönüştürmüştür. nüfusunun 5 milyona yaklaşmasıyla birlikte konak ve bayraklı bölgesinde gökdelenler yükselerek özellikle yeni bir kent merkezi oluşmuş, ancak bu hızlı büyüme kentin altyapı yetersizliği ve kentsel dönüşüm ihtiyacı gibi kronik sorunlarını da derinleştirmiştir.
izmir'in batısında yer alan urla & çeşme hattı; taş malikaneleri, denize sıfır villaları, ekonomik & sosyal yapısı ve çeşme'nin premium marina yatırımlarıyla büyük metropollerden göç eden nitelikli sermayenin ana merkezidir.
antalya’nın muratpaşa ve konyaaltı'nda deniz manzaralı lüks daireleri, belek ve lara'daki oteller bölgesi ile iç içe malikaneleri, bodrum’un dünya sosyetesini ağırlayan deniz manzaralı malikaneleri ve göcek’in mega yat marinalı villalarıyla birleşerek türkiye'nin güney şeridinde sadece ülkenin zenginlerine değil, küresel servete de hitap eden en prestijli yazlık lüks merkezlerini oluşturmaktadır.
öte yandan, türkiye istatistik kurumu verilerine göre, 1960'da %77, 1970'de %75, 1980 ve 90'larda %70-75 dolaylarında seyreden "ev sahipliği oranı" 2002'de %71, 2013'de %61, 2024'de %55'e inmiştir.
tasarruf yapmanın zorlaştığı ve kredi imkânlarının yetersiz kaldığı bir ortamda, özellikle asgari ücretle çalışanlar için ev sahibi olmak giderek ulaşılması güç bir hedefe dönüşmektedir.
bu üç büyük ilimizin ve yazlık bölgelerdeki evlerin çeşitli semtlerinde 2001 yılından 2026'ya, 25 yıllık fiyat değişimi şu şekilde gerçekleşmiştir
istanbul
ümraniye, 3+1, 120m2: 30.000-3.600.000 (120 kat)
bakırköy, yeşilköy mh., 3+1, 130m2: 140.000-14.000.000 (100 kat)
beşiktaş, ulus mh., 3+1, 120m2: 200.000-22.000.000 (110 kat)
bakırköy, şirinevler mh., 2+1, 90m2: 25.000-3.750.000 (150 kat)
kadıköy, kalamış, 3+1, 120 m2: 100.000-19.0000.000 (190 kat)
bakırköy, ataköy, 9. kısım, 1+1: 48m2: 40.000-8.000.000 (200 kat)
bakırköy, ataköy, 5. kısım, 120m2: 60.000-12.000.000 (200 kat)
beşiktaş, etiler, alkent, çatı dubleks, 4+2, 290m2: 450.000-90.000.000(200 kat)
kadıköy, caferağa mh., 3+1, 100 m2: 50.000-11.000.000 (220 kat)
sarıyer, ayazağa,doktorlar st., 3+1, 120 m2: 35.000- 7.700.000(220 kat)
beykoz, paşabahçe, umut vadi sitesi: 125m2, 3+1: 40.000-8.800.000 (220 kat)
beykoz, acarkent, müstakil villa, c tipi, 5+2, 450,m2: 300.000-105.000.000 (350 kat)
ankara
çankaya, gop, yeni foça sk.,3+1, 120m2: 140.000-6.300.000 (45 kat)
çankaya, üsküp caddesi, 3+1, 130m2: 180.000-9.000.000 (50 kat)
çankaya, farabi sk., 4+1, 160m2: 150.000-9.000.000 (60 kat)
çankaya, bahçelievler, 3+1, 120m2: 120.000-7.800.000 (65 kat)
çankaya, gop, filistin cd, 3+1, 130m2: 150.000-9.750.00 (65 kat)
çankaya, ayrancı mh., hoşdere, 3+1, 110m2, otoparklı: 110.000-7.150.000 (65 kat)
çankaya, k.esat, doğuş mh. 3+1, 100m2: 50.000-3.500.000 (70 kat)
y.mahalle, demetevler, 90m2, 3+1: 25.000-2.500.000 (100 kat)
sincan, fatih, 3+1, 105m2: 20.000-2.800.000 (140 kat)
konutkent-2, 3+1, 135m2, 80.000-12.800.000 (160 kat)
çayyolu, sevgi mh., 105m2, 3+1: 40.000-7.200.00 (180 kat)
çayyolu, oyak1, 2+1, 90m2: 45.000-8.100.000 (180 kat)
çayyolu, konutkent mh., tripleks villa, 4+2, 180m2, 70.000-15.400.000 (220 kat)
çankaya, a. taner kışlalı mh., villa, 5+2, 300m2: 160.000-40.000.000 (250 kat)
izmir
karşıyaka, bostanlı, 3+1, 120m2: 60.000-5.400.000 (90 kat)
karşıyaka, şemikler mh., 2+1, 85m2: 50.000-4.500.000 (90 kat)
bornova, atatürk mh, 3+1, 120m2: 40.000-5.600.000 (140 kat)
menderes, özdere, çukuraltı mh. 3+1, villa, 130m2: 40.000-8.400.000 (210 kat)
güzelbahçe, yalı mh, 3+1, villa, 115m2: 60.000-15.600.000 (260 kat)
çeşme, alaçatı, paşalimanı ardıç mh., 4+1, villa, 160m2: 80.000-29.600.000 (370 kat)
urla, gülbahçe mh.,3+1, villa, 160m2: 40.000-16.400.000 (410 kat)
yazlık evler
marmaris, içmeler, 3+1, villa, 100m2: 100.000-12.000.000 (120 kat)
bodrum, torba mh., 2+1, dubleks, 100m2: 60.000-9.000.000 (150 kat)
silifke, taşucu, 3+1, villa, 120m2: 27.500-5.500.000 (200 kat)
kaş, kalkan, 4+1, dubleks, özel havuzlu, 145m2: 80.000-16.800.000 (210 kat)
didim, çamlık mahallesi, 3+1, villa, 120m2: 30.000-7.200.000 (240 kat)
dalaman, merkez mh., 3+1, 130m2: 15.000-4.200.000 (280 kat)
antalya, belek, 4+1, villa, 145m2: 25.000-7.000.000 (280 kat)
antalya, konyaaltı, 3+1, 145m2: 22.000-6.400.000 (290 kat)
karasu, yalı mahallesi, 3+1, müstakil villa, 160m2: 16.000-5.600.000 (350 kat)
datça, burgaz, 3+2, triplex villa, 130m2: 25.000-9.000.000 (360 kat)
dalaman, karaçalı mh, 4+1, özel havuzlu dubleks villa, 120m: 35.000-14.000.000 (400 kat)
aynı dönemde istanbul'da arnavutköy, çatalca, sarıyer; ankara'da bağlıca; izmir'de çeşme; muğla'da bodrum, milas, dalaman, datça; antalya'da konyaaltı/hurma ve sarısu gibi bölgelerde (bkz: tarla & imar geçen arsa fiyatları 1.000 (yazı ile bin) katın üzerinde arttı)
2001-2026 yılları arası aynı dönemde
abd doları 0.68 liradan 46 liraya yükseldi. (67 kat)
euro 0.63 liradan 53 liraya yükseldi (85 kat)
isviçre frangı 0.40 liradan 58 liraya yükseldi (145 kat)
benzin: 0.60 liradan 66 liraya yükseldi (110 kat)
ekmek: 0.15 liradan 20 liraya yükseldi (135 kat)
yumurta: 0.03 liradan 4.5 liraya çıktı (150 kat)
1 kg tavuk: 1.50 liradan 300 liraya çıktı (200 kat)
1 kg pirinç (osmancık): 0.40 liradan 80 liraya çıktı (200 kat)
1 kg dana kıyma: 3 liradan 750 liraya çıktı (250 kat)
1 kg dana biftek: 4 liradan 1.000 liraya çıktı (250 kat)
1 kg kuzu eti: 5 liradan 1.250 liraya çıktı (250 kat)
1 lt zeytinyağı: 1 liradan 300 liraya çıktı (300 kat)
asgari ücret 122 liradan 28 bin liraya yükseldi. (229 kat)***
(aynı dönemde ortalama market fiyatları yaklaşık 150-250 kat arasında arttı)****
1 gram altın'ın 2001 yılı ortalama satış fiyatı yaklaşık 10 lirayken, 6.700 liraya çıktı (670 kat)
(2005'de liradan altı sıfır atıldı)*
(2001 ve 2025 yılı örnek ev fiyatlarında sıfır değil, 1990-2001 yılları arasında inşa edilmiş boş, kiracısız, tadilat gerektirmeyen evler kriter alınmıştır. sıfır ev karşılaştırmasında fiyat farkı daha fazla açılmaktadır)**
(2001 yılı net asgari ücret)***
(bu 20 yıl boyunca alınan olası kiralar, ödenen vergiler, aidatlar, sigorta ve diğer masraflar hesaplamaya dahil edilmemiştir)*****
https://veriportali.tuik.gov.tr/en/press/49516
https://www.tcmb.gov.tr/
https://emlakkulisi.com
Türkiye'de Neden Bir Süre Sonra Fiyatların Çakılmasına Sebep Olacak Bir Emlak Balonu Yok?
